地上權房屋是什麼？優缺點、風險、貸款一篇搞懂！
地上權是什麼？搞懂這觀念，買房不再一頭霧水！
在台灣，買房子最常見的狀況就是同時擁有「土地」和「建物」的所有權。但你可能也聽過另一種房屋型態——地上權房屋。對於房產新手來說，這聽起來有點陌生，甚至可能帶點疑惑：「難道買房還不能擁有土地？」
別擔心！這篇文章將用最簡單的方式，帶你一次搞懂地上權房屋到底是什麼，以及它與一般房屋有什麼不同，讓你買房前不再迷茫。
地上權的定義：土地歸他，房子歸你？
簡單來說，地上權是一種「使用他人土地蓋房子」的權利。
想像一下，你和朋友一起玩樂高。你朋友有塊空地，你很想在上面蓋一棟樂高城堡。這時，你朋友可以同意讓你使用他的土地來蓋你的城堡，但土地的所有權仍歸他。而你蓋的城堡，所有權就歸你。
地上權就是類似這樣：
- 土地所有權：土地是別人的（通常是政府或建商）。
- 房屋所有權：你擁有在這塊土地上蓋的房屋。
- 地上權：你擁有在他人土地上使用、收益並蓋房子的權利。
白話一點講，你買了地上權房屋，就代表你只擁有「房子」本身的使用和所有權，而房子底下的「土地」還是屬於別人的。
地上權與房屋所有權、土地所有權的關係
為了讓新手更清楚，我們來比較一下三種情況：
| 項目 | 一般房屋（傳統買房） | 地上權房屋 | 租屋 |
|---|---|---|---|
| 土地所有權 | 有（土地歸你） | 無（土地歸地主，你只有使用權） | 無（土地歸房東） |
| 房屋所有權 | 有（房屋歸你） | 有（房屋歸你） | 無（房屋歸房東） |
| 使用年限 | 無期限（可無限期持有） | 有期限（通常50、70年或更久） | 有期限（租約期滿需續租或搬離） |
| 是否需繳地租 | 不用（已擁有土地） | 需要（向地主支付土地使用費） | 不用（地租已含在房租內，或房東自付） |
| 可否轉手 | 可自由買賣轉讓 | 可買賣轉讓（但受期限影響，轉手較難） | 依租約規定，通常不可轉租或轉讓 |
地上權房屋有哪些優點？省預算就是最大誘因！
既然地上權房屋不能擁有土地，那它為什麼還存在市場上呢？當然是因為它有吸引人的優勢！對於預算有限的購屋族來說，地上權房屋最大的亮點就是「相對便宜」。
1. 總價相對便宜，降低購屋門檻
這是地上權房屋最主要的優勢。因為你不必購買土地，通常只需要支付房屋本身的興建成本和權利金，因此總價會比同地段、同條件的擁有土地所有權的房屋便宜約 6-8 成。這對於：
- 預算有限的首購族：能用更低的門檻住進好地段或大坪數的房子。
- 希望減少自備款壓力：可以用較少的頭期款買到房。
2. 自用居多，房價相對穩定
由於地上權房屋的轉手性較低，通常購買者都是以自住為主，較少作為投資炒作。這使得地上權房屋的價格波動相對穩定，對於不追求快速資產增值，只想找個安穩住所的人來說，具備一定的吸引力。
購買地上權房產的 5 大風險與缺點，你不能不知道！
「便宜」往往伴隨著一定的代價。儘管地上權房屋在總價上具備優勢，但它潛在的風險和缺點，身為房產新手務必在決定購買前仔細評估。
1. 使用年限限制：期限到了房子還能住嗎？
這是地上權房屋最核心，也最需要注意的風險。地上權通常有固定年限（例如 50 年、70 年或更長）。當期限屆滿時，通常會面臨以下幾種情況：
- 無償歸還地主：房屋所有權可能在地上權期滿後，無償移轉給土地所有權人（地主）。這意味著你的房子可能不再屬於你。
- 續約或重新簽約：部分地上權案在期滿後有機會續約或重新簽訂地上權契約，但條件可能需要重新談判，不確定性高。
- 拆屋還地：極端情況下，你可能需要將房屋拆除並將土地歸還地主。
因此，購買地上權房屋前，務必確認清楚「剩餘年限」以及「期滿後的處理方式」，這會直接影響你的居住權益和房產價值。
2. 銀行貸款成數偏低：自備款要準備更多！
由於地上權房屋沒有土地所有權，銀行在評估貸款風險時會更保守。通常，地上權房屋的貸款成數會比一般房屋低（可能只有 5-7 成，甚至更低），而且利率也可能較高。
這意味著，即使總價相對便宜，你可能需要準備更高的自備款才能買到地上權房屋。
3. 轉手較不易：未來脫手增值空間有限？
地上權房屋在市場上的接受度相對較低，買方族群也較小眾。當你想轉手出售時，可能會面臨：
- 市場買氣較冷清：潛在買家會考量貸款難度、剩餘年限等因素。
- 議價空間大：可能需要大幅降價才能成功脫手。
- 增值潛力受限：缺乏土地增值效益，長期來看，房屋本身的折舊會更明顯。
4. 額外地租負擔：每年都得多繳一筆錢！
擁有地上權房屋，你需要定期（通常是每年）向土地所有權人支付地租（或稱使用費）。這筆費用是額外支出，不包含在房屋貸款或管理費內。
- 地租計算：通常依土地公告現值或公告地價的一定比例計算。
- 地租調整：地價每年可能調整，因此地租費用也會跟著變動，會增加你的持有成本不確定性。
5. 繼承權益考量：不是你的土地，怎麼繼承？
地上權是一種物權，原則上是可以繼承的。然而，由於其使用年限的限制和土地所有權歸屬的問題，在辦理繼承或遺產規劃時，可能會比一般房屋更複雜，例如繼承人仍需承擔剩餘期限的地租義務。
地上權房屋到底適不適合我？3 種人可以考慮！
了解了地上權的優缺點後，你可能會想：「那我到底適不適合買地上權房屋呢？」以下三種情況的人，可以考慮將地上權房屋納入考量：
1. 預算有限的首購族
如果你想在精華地段，用有限的預算，買到相對大一點的空間，地上權房屋可能是你的選項。它可以幫助你降低初期購屋門檻，提早擁有自己的房子。
2. 短期居住或過渡性需求者
如果你預計在某個地方只居住一段時間（例如因為工作調動，預計住 10-20 年），或者想先買房作為一個過渡，未來有機會再換一般房屋，那麼地上權房屋的年限對你影響可能較小。
3. 重視使用價值而非土地所有權者
如果你買房的目的只是為了「住得舒服」，而非追求土地長期增值或世代相傳，那麼地上權房屋或許是個務實的選擇。你重視的是房屋的使用功能，而非土地所有權的投資價值。
買地上權房子注意事項：簽約前務必確認這些！
如果你評估後，認為地上權房屋符合你的需求，那麼在實際購買前，有幾項關鍵事項務必再三確認：
- 確認剩餘地上權年限：越長的年限，你的使用權利越有保障。
- 了解地租支付方式與金額：確認地租的計算方式、繳納頻率以及是否有調整機制。
- 釐清權利義務與限制：仔細閱讀契約內容，了解你在這塊土地和房屋上的所有權利與義務，特別是關於續約、都更或期滿後的處理條款。
- 找尋信譽良好的銀行諮詢貸款：多方比較不同銀行針對地上權房屋的貸款方案、成數與利率。
總結：地上權房屋是機會還是風險？
地上權房屋的確提供了一個相對低門檻的購屋選擇，對於特定需求的購屋族群來說，它可能是個可行的方案。然而，它與一般房屋在權利、義務及未來價值上的差異巨大。
對於房產新手而言，在考慮地上權房屋時，請務必充分了解其優缺點及潛在風險，仔細評估自己的財務狀況、居住需求及對房產保值增值的期待。只要做好功課，並清楚自身的取捨，就能做出最適合自己的購屋決定！
你對地上權房屋還有哪些疑問呢？歡迎在下方留言，與我們一起討論！