租約公證：保障房東房客權益的法律武器
租賃契約公證，讓租屋更安心，糾紛不再心煩！
租約公證是確保租賃雙方權益的一種重要法律程序，尤其在台灣，租約公證具有特殊的強制執行效力，可以大大減少日後可能發生的糾紛和訴訟成本。
租約公證是什麼？
租約公證是指將房屋租賃契約拿到法院或由司法院核定的民間公證人事務所辦理公證。經過公證的租約，會由公證人確認契約的真實性與合法性，並且可以約定「逕受強制執行」的條款。
這表示，如果未來發生租賃糾紛，例如房客欠租不繳、租期屆滿不搬離，或是房東不願返還押金等情況，當事人可以直接憑公證書向法院聲請強制執行，而不需要再透過冗長的訴訟程序來解決，大大節省了時間和金錢。
租約公證的優點與缺點
優點
- 保障雙方權益： 公證人會審閱租約內容，並向雙方闡明彼此的權利義務，有助於建立信任關係，並避免未來爭議。
- 快速解決糾紛： 最主要的優點就是可以約定「逕受強制執行」條款。這意味著，當一方不履行契約時，另一方可以直接聲請強制執行，省去漫長的訴訟過程。
- 對房東： 當房客欠租或租期到期不搬離時，可直接聲請法院強制執行，要求房客給付租金或點交房屋。
- 對房客： 當房東無故不返還押金時，可直接聲請法院強制執行，要求房東返還押金。
- 買賣不破租賃的保障： 對於租期五年以上或不定期租賃的契約，如果經過公證，即使房屋所有權人變更（例如房屋出售、贈與、繼承或法拍），原租約對新的所有權人仍然有效，保障了房客的居住權。
- 證明租約真實性： 公證過後的租約，其內容的真實性受到公證人的確認，具有較高的法律證明力。
- 避免地下租賃： 公證過程會要求房東提供房屋權狀和稅單等證明，間接協助確認房東的身分和房屋所有權，對房客而言多一層保障。
缺點
- 費用產生： 辦理租約公證需要支付一筆公證費用，費用多寡會根據租金總額、房屋課稅現值和押金等因素計算。
- 耗費時間： 雙方需要親自或委託代理人前往法院公證處或民間公證人事務所辦理，會佔用部分時間。
- 租金收入可能被查報： 由於公證資料會留存，國稅局有機會透過公證資料查報房東的租賃收入，影響房東的所得稅負擔。
- 效力範圍限制： 公證的效力僅限於公證書上明確記載且約定可逕受強制執行的部分。若契約內容有變動或延長租期，該變動部分需要重新公證才能有強制執行效力。
租約公證的流程與所需文件
租約公證流程
- 選擇辦理地點： 可以選擇到地方法院公證處或民間公證人事務所辦理。兩者的法律效力相同，費用也依照司法院公證費用標準收取。民間公證人事務所通常提供更彈性的服務時間和更便利的預約方式。
- 準備文件： 備妥以下所需文件。
- 填寫公證請求書： 到公證處或事務所後，填寫公證請求書，載明租賃雙方基本資料、租賃標的、租金、租期以及約定逕受強制執行的事項等。
- 公證人審核與說明： 公證人會審閱租賃契約內容與請求書，並向雙方當事人確認理解契約內容及公證效力，特別是「逕受強制執行」的約定。
- 繳納費用： 依據司法院公證費用標準表繳納公證費用。
- 簽名蓋章： 雙方當事人（或合法代理人）在公證人面前簽名蓋章。
- 領取公證書： 完成公證後，會取得公證書正本及影本。
所需文件
當事人本人親自到場
出租人（房東）：
- 國民身分證正本及印章（或簽名）。
- 房屋權狀正本 或 最近一期房屋稅單正本 或 建物登記謄本。
- 租賃契約書（可自備三份，或使用公證處/事務所範本）。
承租人（房客）：
- 國民身分證正本及印章（或簽名）。
- 租賃契約書（可自備三份，或使用公證處/事務所範本）。
保證人（如有）：
- 國民身分證正本及印章（或簽名）。
委託代理人辦理
若本人無法到場，可委託代理人辦理，但需準備額外文件：
- 未到場人的印鑑證明正本： （向戶政事務所申請，註明「辦理租賃公證使用」）。
- 授權書正本： 須由本人親簽並蓋與印鑑證明相符的印鑑章。
- 代理人的身分證正本及印章。
- 若為公司法人： 需攜帶公司設立（變更）登記表正本、公司大小章、負責人身分證影本、代理人身分證及印章。
請注意：
- 出租人與承租人不可委託同一人代理。
- 公證人認為有必要時，得通知請求人本人到場辦理。
- 若為未辦保存登記的房屋（俗稱違建），需提出合法佔有之文件（如：房屋稅單、起造證明等）。
租約公證費用
公證費用是根據標的價額來計算的，標的價額會取以下兩者中較高者，再加上押金：
- 租金總額 (每月租金 x 租賃月數)
- 房屋課稅現值 (可從房屋稅單或稅籍證明查詢)
如果租約中約定「逕受強制執行」的條款，公證費用會再加收二分之一。
公證費用標準表範例 (依司法院規定，實際費用請以公證處或事務所公告為準)：
| 法律行為或涉及私權事實標的金額、價額 | 作成中文公證書 | 公證書並載明逕受強制執行 |
| 20 萬元以下 | 1,000 元 | 1,500 元 |
| 逾 20 萬元 - 50 萬元 | 2,000 元 | 3,000 元 |
| 逾 50 萬元 - 100 萬元 | 3,000 元 | 4,500 元 |
| 逾 100 萬元 - 200 萬元 | 4,000 元 | 6,000 元 |
| … | … | … |
舉例說明： 假設每月租金 15 元，租期 年（ 個月），押金 3 元，房屋課稅現值 元。
- 計算租金總額： 元
- 計算房屋課稅現值： 元
- 取兩者較高者： 元
- 加上押金： 元
- 對照費用表： 標的價額為 元，落在「逾 萬元－ 萬元」的區間。
- 若約定強制執行： 公證費為 元。
高雄及鳳山地區的租約公證
高雄市區和鳳山地區都有地方法院公證處及民間公證人事務所可以辦理租約公證。
- 高雄地方法院公證處： 位於高雄市前金區河東路，鳳山也有辦公室 (高雄市鳳山區國泰路二段96號)。
- 橋頭地方法院公證處： 位於高雄市橋頭區經武路。
- 民間公證人事務所： 高雄各地有許多民間公證人事務所，提供更為彈性與便捷的服務。
無論選擇哪一種，其公證的法律效力都是相同的。建議可以事先致電詢問或上網查詢各公證單位所需的確切文件和預約方式，以節省您的時間。
希望這些資訊能幫助您更了解租約公證！如果您還有其他關於租約公證的問題，或是需要進一步的協助，歡迎隨時提出。
