保存登記是什麼？搞懂與違建、未保存登記建物的差異與風險
引言：買房前先自保！你該懂的「保存登記」三大關鍵字
買房是人生中的大事，除了地段、格局、價格，你還看過什麼？許多購屋族只關注看得見的硬體，卻忽略了最重要的「房屋身份證」——產權狀態。如果你以為房子有權狀就沒問題，那可就虧大了！
本文將帶你深入解析房地產交易中三大關鍵字：保存登記、未保存登記、違建。我們不只告訴你定義，更要揭露房仲沒說的陷阱，特別是那種「有保存登記但非合法建物」的神秘面紗，讓你買房不再當冤大頭！
一、什麼是「保存登記」？你的房子有身份證嗎？
買房子，就像是幫房子辦理身分證。這個身分證，就是「保存登記」。
保存登記的定義
保存登記是指建物所有權人，將新建、增建或改建的建物，向地政事務所申請登記，將建物的門牌、面積、構造、位置等資訊，合法登記在不動產登記簿上。這份登記簿上的資料，就是你房屋最權威、最直接的產權證明。
保存登記的重要性
為什麼保存登記這麼重要？因為它直接關係到你的權益：
保障產權： 只有經過保存登記的房屋，產權才能受到法律保障，證明你確實擁有這棟房子。
合法移轉： 沒有保存登記的房屋，無法合法辦理買賣、贈與或繼承，等於無法進行產權移轉。
申請貸款： 銀行在核貸時，會以保存登記的面積作為鑑價依據。沒有保存登記的房子，銀行通常不願意承作房屋貸款，或只能核貸較低的成數。
如果你想確認房屋是否有保存登記，最簡單的方法就是向地政事務所申請建物謄本。謄本上會清楚記載房屋的坪數、所有權人等資訊，是買房前必查的文件。
二、未保存登記 vs 違建：差別與風險在哪？
這兩個名詞常常讓人搞混，但它們的差別可大了！
| 特性 | 未保存登記 | 違建 |
| 定義 | 建物從未辦理過「保存登記」 | 建物「未經申請許可」就擅自建造、增建或改建 |
| 法律問題 | 產權問題，無法合法轉移所有權 | 法規問題，有被「強制拆除」的風險 |
| 常見情況 | 早期舊建物、鄉下老厝、加蓋鐵皮屋 | 頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層 |
| 主要風險 | 無法買賣、無法貸款、產權不明 | 被檢舉拆除、影響建物安全、無法申請建照 |
未保存登記的常見情況
這類房子通常是早期興建的老舊建築，因當時法規不健全或屋主未申請使用執照，而沒有辦理保存登記。另一種常見情況是程序上的問題，例如只有使用執照，但未辦理保存登記。
違建的常見類型
違建則是指二次施工的產物，常見的類型包含：
頂樓加蓋： 在屋頂上自行搭建的建築物。
陽台外推： 將陽台範圍納入室內空間。
夾層屋： 在室內增加樓板面積。
真實案例佐證：時間並非保障，違建仍可能被拆！
許多屋主會跟你說：「我的頂加已經蓋了 20 年，是既存違建，不會被拆啦！」
這句話是真的嗎？不完全是。
案例一：根據公視新聞網的報導，新北市曾有一處頂加被改建成 14 間套房，因涉及公共安全疑慮，被新北市拆除大隊強制拆除。這告訴我們，即使是使用多年的既存違建，一旦被檢舉且涉及公共安全，政府仍有權力強制執行拆除。
案例二：另一則Yahoo股市/東森財經新聞的報導也指出，有買家入住「用了 20 多年」的頂加後，因鄰居檢舉而面臨被拆的窘境。這說明鄰里關係和檢舉行為，才是違建是否會被拆的關鍵。
*可於文章最後查看案例
三、有保存登記就一定是合法建物嗎？房仲沒告訴你的陷阱！
這絕對是買房最容易踩到的雷！
房仲在介紹房子時，常會強調「這間房子有保存登記，產權清楚！」這句話沒有錯，但背後隱藏的陷阱你可能沒發現。
「有保存登記但非合法建物」是什麼意思？
這種情況通常是指，房屋的主建物（例如公寓、大樓的原始結構）有合法保存登記，但房屋的增建部分（例如頂樓加蓋、陽台外推）卻是違建。
舉例來說，你買了一間公寓的五樓，權狀上登記的面積是30坪，但你發現屋主在陽台外推後，室內空間多了5坪。這多出來的5坪，雖然你正在使用，但它沒有保存登記，屬於違建！
真實案例佐證：買了頂樓，卻要自己拆違建？
案例一：陽台外推，收罰單！ 根據好房網News報導，有屋主因陽台外推而被鄰居檢舉，不僅面臨強制拆除的命運，甚至還要支付高額的拆除費用。這證明了「有保存登記」的房子，只要有違建，一樣會面臨風險。
案例二：頂樓加蓋，法院判拆！ 你或許聽過知名的「永康冰館」違建案，創辦人因為頂樓加蓋違建，即使經營多年，最終仍被最高法院判決須拆除。這清楚地告訴我們，法院的判決才是最終依歸。
*可於文章最後查看案例
四、買房前如何自保？3個步驟教你避開地雷！
別擔心，只要做足功課，你也能成為購屋高手。
步驟一：調閱建物謄本與測量成果圖
這是最重要的第一步！你可以請房仲或代書協助申請建物謄本和建物測量成果圖。謄本會記載房屋的登記坪數，成果圖則是房屋的平面配置圖。
步驟二：比對房屋現況與圖面
帶著這兩份文件到現場看房，仔細比對房屋的實際狀況與圖面是否一致。
面積是否符合？ 仔細核對室內坪數、陽台、雨遮等是否與謄本一致。
構造是否相同？ 檢查是否有圖面上沒有的增建或加蓋，例如多出來的夾層或頂樓的鐵皮屋。
特別注意！ 如果你看到陽台被砌成室內空間，那八九不離十是陽台外推。
步驟三：諮詢專業人士
如果發現有疑慮，別猶豫！立即尋求專業地政士或建築師的協助。他們的專業判斷能幫助你釐清房屋的產權狀況，避免未來糾紛。
結語：搞懂三大關鍵，買房不再當冤大頭！
買房是個複雜的過程，但只要你掌握了保存登記、未保存登記、違建這三個關鍵字，並學會比對文件，就能大大降低購屋風險。
記住，有保存登記不代表沒有違建，多一分查證，就能少一分後悔。希望這篇文章能幫助你在購屋路上，做出最明智的選擇！
如果你對房屋產權或違建還有任何疑問，歡迎在下方留言，我們會盡力為你解答！
你可能還會想問的幾個問題（FAQ）
Q1：房屋主建物有保存登記，但陽台有外推，銀行會照全戶面積貸款嗎？
A： 通常不會。銀行鑑價時只會以「合法保存登記的坪數」為主，增建或違建部分會被扣除或打折評估，有些銀行甚至會拒貸，尤其當違建部分過大或影響安全。
Q2：如果房屋增建部分超過主建物面積怎麼辦？會全棟都被視為違建嗎？
A： 增建面積若遠高於原建物且無法申報補登，主管機關可能視為重大違章，有機會被全棟列為危險建物處理，甚至禁止交易或改建。建議務必找建築師或地政士判斷處理方式。
Q3：只有「建照但沒有使用執照」的房子算合法嗎？可以保存登記嗎？
A： 不行。保存登記的前提是使用執照核發後才能辦理。只有建照但未完工或未驗收合格的建物，視同未完成建築，不能辦理保存登記，也無法辦理移轉、貸款或過戶。
Q4：未保存登記的房子可以辦繼承嗎？
A： 原則上不能。沒有保存登記＝法律上不存在的建物，不能單獨辦理產權移轉或登記在繼承人名下。但若連土地一併繼承，且房屋為早年興建，有些地政機關會視個案處理（如附合法佔有證明、稅單等），建議由地政士協助申請「補登＋繼承」作業。
Q5：我看到房子坪數寫 40 坪，但謄本只有 28 坪，這正常嗎？
A： 很可能是含了「未登記空間」或「違建」。合法面積應以建物謄本記載為準，其餘空間需特別查證是否合法增建、可否補登或是否為既存違建，否則未來交易、貸款、拆除風險都在。